부동산 준부동산 개념 종류 광의 협의 구분

 

 

부동산 준부동산 개념 종류 광의 협의 구분

부동산 시장에 대한 관심이 날로 뜨거워지는 요즘입니다! 그런데 우리가 흔히 '부동산'이라고 부르는 것의 정확한 법적 의미와 범위를 알고 계신가요? 가령, 고가의 자동차는 부동산일까요, 아닐까요?! 자동차는 분명 소모품의 성격이 강하지만, 재산세를 내고 소유권 등록 절차를 거치는 것을 보면 부동산과 유사한 측면도 있어 보입니다. 참 흥미로운 지점이죠?!

오늘은 이처럼 혼동하기 쉬운 부동산의 개념을 명확히 하고, 부동산은 아니지만 부동산에 준하여 취급되는 '준부동산(의제부동산)'에 대해 심도 깊게 알아보는 시간을 갖겠습니다. 부동산의 법적 정의인 협의의 부동산과, 이를 확장한 광의의 부동산 개념까지 확실하게 구분해 드리겠습니다.

부동산의 법적 정의: 협의와 광의

부동산의 법적·제도적 개념은 크게 '협의(狹義)의 부동산'과 '광의(廣義)의 부동산'으로 나눌 수 있습니다. 용어가 조금 어렵게 느껴지실 수 있지만, 쉽게 말해 '좁은 의미의 부동산'과 '넓은 의미의 부동산'으로 구분된다는 뜻입니다. 이 두 가지 개념을 정확히 이해하는 것이 부동산 분류의 첫걸음이라 할 수 있습니다.

협의의 부동산 (좁은 의미): 민법상 정의

가장 기본적인 부동산의 개념은 바로 '협의의 부동산'입니다. 이는 우리 민법 제99조 제1항에서 명확하게 정의하고 있습니다.

• 민법 제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다. ② 부동산 이외의 물건은 동산이다.

즉, 민법에서 규정하는 부동산이란 '토지'와 '그 정착물' 을 의미합니다. 이것이 법률상 가장 엄격하고 좁은 의미의 부동산 정의이며, '민법상 부동산'이라고도 불립니다. 우리가 일상적으로 생각하는 땅(토지), 그리고 그 위에 고정되어 쉽게 이동할 수 없는 건물, 주택 등이 대표적인 예입니다.

토지 정착물의 범위

그렇다면 '토지 정착물'에는 정확히 어떤 것들이 포함될까요? 단순히 건물만 해당하는 것은 아닙니다.

• 건축물: 주택, 상가, 공장 등 독립된 부동산으로 취급되는 건물. (단, 판잣집이나 임시 컨테이너 박스처럼 쉽게 철거, 이동 가능한 것은 제외될 수 있습니다.)
• 구축물: 돌담, 축대, 교량, 터널, 도로의 포장 등 토지의 구성 부분으로 간주되는 것들.
• 수목: 토지에 뿌리내리고 자라는 나무들. (단, 가식(假植) 중인 수목, 즉 임시로 심어놓은 것은 동산으로 취급됩니다.)
• 미분리 과실: 토지나 수목에 붙어있는 수확 전의 과실 등.
• 농작물: 경작자의 소유로 인정되는 농작물.

이처럼 토지에 단단히 부착되어 사회·경제적으로 분리하는 것이 적합하지 않다고 인정되는 것들이 정착물에 해당합니다. 따라서 협의의 부동산 개념에 따르면, 앞서 언급한 자동차는 토지나 정착물이 아니므로 명백히 '동산'으로 분류됩니다.

광의의 부동산 (넓은 의미): 준부동산 포함

협의의 부동산이 민법상의 정의라면, '광의의 부동산'은 그 범위를 좀 더 넓힌 개념입니다. 광의의 부동산은 협의의 부동산(토지 및 그 정착물)에 더하여 '준부동산(準不動産)' 또는 '의제부동산(擬制不動産)'이라고 불리는 것들을 포함 합니다.

즉, 광의의 부동산 = 협의의 부동산 + 준부동산 이라고 이해하시면 정확합니다. 그렇다면 이제 '준부동산'이 무엇인지 자세히 알아볼 차례입니다.

준부동산(의제부동산)이란 무엇인가?

준부동산이라는 용어 자체는 대한민국 법령에 명확하게 정의된 공식 법률 용어는 아닙니다. 하지만 학문적으로나 실무적으로 널리 사용되는 개념입니다.

준부동산의 개념 정의

준부동산이란, 민법상으로는 부동산이 아닌 '동산' 또는 '권리'에 해당하지만, 개별 법률에 따라 등기(登記)나 등록(登録)이라는 공시방법을 갖추어야 소유권 변동의 효력이 발생하는 특정 재산 을 의미합니다. 즉, 물권 변동에 있어 부동산과 유사한 공시 방법을 요구하기 때문에 '부동산에 준하여 취급한다'는 의미에서 준부동산 또는 의제부동산이라고 부르는 것입니다.

핵심은 '등기·등록'이라는 절차입니다! 일반적인 동산(예: 가구, 가전제품)은 점유의 이전만으로 소유권이 넘어가지만, 준부동산은 반드시 해당 공부(公簿)에 등기 또는 등록을 해야 법적으로 완전한 소유권을 인정받고 대항력을 갖추게 됩니다.

준부동산의 주요 특징

준부동산으로 분류되는 것들은 몇 가지 공통적인 특징을 가집니다.

1. 고가 자산: 일반적인 동산에 비해 재산적 가치가 상당히 큽니다.
2. 형태적 특성: 부피가 크거나 중량이 무거운 경우가 많습니다.
3. 내구성: 한번 생산되면 비교적 장기간 사용되는 경향이 있습니다.
4. 공시 필요성: 권리관계를 명확히 하기 위해 등기·등록 제도를 통해 공시됩니다.
5. 재산세 과세: 부동산, 특정 회원권 등과 함께 재산세 과세 대상에 포함되는 경우가 많습니다. (예: 선박, 항공기. 재산세법 제105조 등 참조)

다만, 중요한 차이점은 준부동산은 일반적으로 감가상각이 발생하며, 부동산처럼 투자를 통한 시세차익을 주된 목적으로 거래되지는 않는다는 점입니다. 사용 가치에 중점을 두는 자산이라고 볼 수 있겠네요.

준부동산의 법적 근거 및 사회적 통념

앞서 언급했듯이 '준부동산'은 특정 법률 조문에 정의된 용어는 아닙니다. 하지만 자동차관리법, 선박법, 항공안전법, 건설기계관리법, 수산업법, 광업법, 공장 및 광업재단 저당법 등 개별 법률에서 특정 동산이나 권리에 대해 등기·등록 제도를 규정함으로써 사실상 부동산과 유사하게 관리 하고 있습니다. 따라서 준부동산은 엄밀한 법률 용어라기보다는, 이러한 법적·사회적 취급 방식을 설명하기 위한 학문적, 실무적 분류 개념으로 이해하는 것이 타당합니다.

준부동산의 구체적인 종류

우리나라에서 일반적으로 준부동산으로 인정되는 대상은 다음과 같습니다. 각 대상은 관련 법률에 근거하여 관리되고 있습니다.

운송 수단 (자동차, 선박, 항공기)

• 자동차: [자동차관리법]에 따라 등록 대상이 되는 자동차. 우리가 가장 흔하게 접하는 준부동산의 예시입니다!!
• 선박: [선박법]상 등기 대상이 되는 선박. 구체적으로는 총톤수 20톤 이상의 기선(기관으로 항해하는 배)과 범선(돛으로 항해하는 배), 그리고 총톤수 100톤 이상의 부선(자력 항해 능력 없이 다른 선박에 끌려 운항되는 배)이 해당됩니다.
• 항공기: [항공안전법]에 따라 등록 대상이 되는 항공기. 사람이 탑승하는 비행기, 헬리콥터, 비행선, 활공기 등이 포함됩니다.

건설기계 및 특수 장비

• 건설기계: [건설기계관리법]에 따라 등록 대상이 되는 건설기계. 불도저, 굴착기(포크레인), 지게차, 덤프트럭, 기중기, 타워크레인 등 건설 현장에서 사용되는 다양한 중장비들이 여기에 속합니다.

권리 및 재단 (어업권, 광업권, 공장/광업재단)

• 어업권: [수산업법]에 따라 면허 또는 허가를 받아 특정 수면에서 배타적으로 어업을 경영할 수 있는 권리. 이는 물권으로 간주되어 부동산에 관한 규정이 준용됩니다.
• 광업권: [광업법]에 따른 등록된 광구에서 광물을 탐사하거나(탐사권), 채굴하여 취득할 수 있는(채굴권) 권리. 이 역시 물권으로 보아 부동산과 유사하게 취급됩니다.
• 공장재단 및 광업재단: [공장 및 광업재단 저당법]에 따라 설정되는 특별한 재산 집합체입니다. 공장이나 광업소에 속하는 토지, 건물, 기계, 기구, 지상권, 전세권, 임차권, 지식재산권 등 일체의 기업 재산을 하나로 묶어 등기함으로써, 이를 하나의 부동산처럼 소유권과 저당권의 목적으로 삼을 수 있도록 한 것입니다. 기업의 자금 조달 등을 용이하게 하기 위한 제도이죠.

이처럼 권리 형태인 어업권, 광업권이나 재단 형태인 공장/광업재단도 등기·등록을 통해 공시되고 부동산과 유사하게 취급되므로 광의의 부동산, 즉 준부동산의 범주에 포함시켜 논의합니다.

마치며

오늘은 부동산의 개념을 협의와 광의로 나누어 살펴보고, 특히 광의의 부동산에 포함되는 준부동산(의제부동산)의 정의와 종류에 대해 자세히 알아보았습니다.

정리하자면, 협의의 부동산은 민법상 토지와 그 정착물 을 의미하며, 광의의 부동산은 여기에 더해 자동차, 선박, 항공기, 건설기계, 특정 권리(어업권, 광업권) 및 재단(공장/광업재단) 등 등기·등록으로 공시되는 준부동산까지 포함 하는 넓은 개념이라는 것을 확인했습니다.

이제 누군가 "자동차는 부동산인가요?"라고 묻는다면, 이렇게 명확하게 답변하실 수 있을 것입니다! "자동차는 민법상으로는 동산으로 분류되지만, 자동차관리법에 따라 등록이라는 공시방법을 갖추어야 하므로, 사회통념상 그리고 광의의 부동산 개념에서는 준부동산으로 취급됩니다." 라고 말이죠.

부동산과 준부동산의 개념을 정확히 이해하는 것은 법률 관계를 파악하고 재산을 관리하는 데 있어 매우 중요한 기초가 됩니다. 오늘의 정보가 여러분의 부동산 지식을 한 단계 높이는 데 도움이 되었기를 바랍니다.